Fianza del alquiler: cuánto es y cuándo se devuelve

Guía actualizada · octubre de 2026 · lectura de 9 minutos

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o gestor para tu caso concreto.

Cuánto es la fianza

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza obligatoria en metálico:

No se puede pactar una fianza legal distinta. Si te piden «tres meses de fianza» para una vivienda, en realidad te están pidiendo una mensualidad de fianza y dos de garantía adicional, y eso debe quedar así reflejado en el contrato.

Garantías adicionales: el límite de dos meses

Además de la fianza, el propietario puede exigir una garantía adicional: un depósito en dinero, un aval bancario o un seguro de caución. En el alquiler de vivienda habitual, mientras dure el periodo mínimo legal (5 o 7 años), esa garantía no puede superar dos mensualidades. La suma máxima que te pueden pedir al entrar es, por tanto, tres meses (uno de fianza y dos de garantía), además de la primera renta.

Los honorarios de la agencia no son una garantía: desde la Ley 12/2023 los paga siempre el arrendador.

Depósito en la comunidad autónoma

La mayoría de comunidades autónomas obligan al propietario a depositar la fianza en un organismo público (en Madrid, por ejemplo, a través de la Agencia de Vivienda Social, normalmente por vía telemática) en un plazo que suele ser de 30 días desde la firma. Las reglas, los plazos y los modelos cambian según la comunidad, así que consulta la web de vivienda de la tuya.

• El depósito protege al inquilino: la fianza queda custodiada y localizable.
• No depositarla puede acarrear sanciones para el propietario.
• Al terminar el contrato, el propietario recupera el depósito del organismo y devuelve la fianza al inquilino.
• El inquilino puede pedir al propietario el justificante del depósito.

Durante el contrato: actualización de la fianza

Durante los primeros cinco años (o siete si el arrendador es una empresa) la fianza no se actualiza. A partir de entonces, cada vez que se prorrogue el contrato, el propietario puede exigir que se ajuste hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente, y el inquilino puede pedir lo mismo si la renta hubiera bajado.

Devolución: plazos e intereses

Al terminar el alquiler, el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza o explicar qué descuenta y por qué. Si no lo hace, el saldo devenga el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 % anual. No es una gran cantidad, pero sí un argumento útil en una reclamación.

Ejemplo: fianza de 1.000 € devuelta con cuatro meses de retraso → intereses de aproximadamente 1.000 × 3,25 % × 4/12 ≈ 10,83 €, además de la fianza.

Qué se puede descontar y qué no

La clave es la prueba. Si al entrar se firmó un inventario con fotos fechadas, comparar es sencillo. Si no existe, el propietario tendrá difícil demostrar que un daño es posterior.

Cómo reclamar la fianza

1. Pide la devolución por escrito (correo electrónico o burofax) indicando la fecha de entrega de llaves y la cuenta donde debe ingresarse.
2. Si descuentan algo, solicita el detalle y las facturas o presupuestos.
3. Mediación o arbitraje: muchas comunidades y colegios ofrecen mediación en materia de alquiler, gratuita o barata.
4. Juicio verbal: para cantidades de hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador; hay un formulario normalizado en los juzgados.

Checklist para la salida (inquilino y propietario)

• Avisar con el preaviso pactado (en desistimiento, al menos 30 días).
• Revisar juntos la vivienda con el inventario de entrada y hacer fotos fechadas.
• Leer contadores de luz, agua y gas.
• Firmar un documento de terminación y entrega de llaves con la fecha y el estado de la vivienda: es la prueba que marca el inicio del plazo de un mes.
• Indicar la cuenta para devolver la fianza y, si se paga, firmar un recibí.

Preguntas frecuentes