Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir en 2026
Qué ley se aplica a tu contrato
Los alquileres de vivienda en España se rigen por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, modificada de forma importante por el Real Decreto-ley 7/2019 y por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Lo primero que hay que tener claro es el tipo de contrato:
| Tipo | Cuándo es | Consecuencia |
|---|---|---|
| Vivienda habitual | El inquilino vive allí de forma permanente | Se aplican las protecciones imperativas de la LAU: duración mínima, fianza de una mensualidad, límites a las garantías y a la subida de renta |
| Temporada | Necesidad temporal real: estudios, trabajo por unos meses, obras en la casa propia | Más libertad de pacto. La causa de temporalidad debe ser cierta y conviene dejarla escrita; si no lo es, un juez puede tratarlo como vivienda habitual |
| Habitación | Se alquila una habitación con uso compartido del resto | Los tribunales suelen aplicar el Código Civil y lo pactado; por eso el contrato debe ser especialmente completo |
Esta guía se centra en la vivienda habitual, que es el caso más frecuente. Si alquilas una habitación o por temporada, usa los modelos específicos de alquiler de habitación y alquiler de temporada.
1. Partes y vivienda
- Arrendador: nombre completo, DNI/NIE y domicilio. Si hay varios propietarios (por ejemplo, una herencia o un matrimonio), deben figurar todos o quien tenga poder para alquilar.
- Arrendatario: todos los adultos que vayan a firmar como inquilinos. Si firman dos, ambos responden del pago.
- Vivienda: dirección completa, referencia catastral, superficie y anexos incluidos (garaje, trastero). La referencia catastral aparece en el recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio entregarlo al inquilino; conviene citar su número de registro en el contrato.
- Mobiliario: si se alquila amueblada, adjunta un inventario con fotos fechadas como anexo. Es la mejor defensa para ambas partes al devolver la fianza.
2. Duración, prórrogas y salida anticipada
Las partes pueden pactar la duración que quieran, pero en vivienda habitual la ley garantiza al inquilino un mínimo:
| Concepto | Regla |
|---|---|
| Prórroga obligatoria | Si se pacta menos, el contrato se prorroga cada año hasta 5 años (arrendador persona física) o 7 años (arrendador persona jurídica), salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir. |
| Prórroga tácita | Al terminar ese plazo, si el arrendador no avisa con 4 meses de antelación ni el inquilino con 2 meses, se prorroga por años hasta 3 años más. |
| Zonas tensionadas | Terminadas las prórrogas, el inquilino puede pedir prórrogas anuales extraordinarias hasta 3 años en las zonas declaradas tensionadas, con algunas excepciones. |
| Desistimiento del inquilino | Puede irse cuando hayan pasado 6 meses, avisando con al menos 30 días. Se puede pactar una indemnización de una mensualidad por año que falte por cumplir (prorrateada). |
| Necesidad del arrendador | Solo puede recuperar la vivienda antes de los 5 años si lo dejó previsto expresamente en el contrato y la necesita para él o familiares directos, avisando con 2 meses. |
Consejo práctico: si eres propietario y crees que puedes necesitar la vivienda para un hijo o para ti, escríbelo en el contrato desde el principio. Si no está, no podrás invocarlo después.
3. Renta, forma de pago y actualización
La renta se pacta libremente salvo en zonas tensionadas, donde la Ley 12/2023 limita la renta de los contratos nuevos. El contrato debe decir:
- Importe mensual y si incluye o no gastos de comunidad, IBI o suministros.
- Día de pago (la ley fija los siete primeros días del mes si no se pacta otra cosa) y cuenta bancaria. Desde 2023 el pago debe ser por medios electrónicos, salvo que el inquilino no tenga cuenta bancaria.
- Actualización anual: la renta solo se actualiza si el contrato lo dice. En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el tope es el IRAV, un índice que el INE publica cada mes para este fin. En 2026 ha oscilado aproximadamente entre el 2,1 % y el 2,5 %. Los contratos anteriores suelen referirse al IPC.
- Recibos: el inquilino tiene derecho a justificante de cada pago; la transferencia bancaria con concepto («Renta noviembre 2026 – C/ …») sirve como tal.
Ejemplo: renta de 900 € con actualización al IRAV. Si en el mes de actualización el IRAV publicado es del 2,3 %, la nueva renta puede ser como máximo 900 × 1,023 = 920,70 €. Hay que comunicarlo por escrito al inquilino indicando el índice aplicado.
4. Fianza y garantías adicionales
En vivienda habitual la fianza legal es de una mensualidad, obligatoria y en metálico. Además se pueden pactar garantías adicionales (depósito, aval bancario o seguro), pero en los contratos de hasta cinco o siete años no pueden superar dos mensualidades. La fianza no se actualiza durante los primeros años y se devuelve al terminar, descontando lo que deba el inquilino. Lo explicamos con detalle en la guía de la fianza.
5. Gastos, suministros y agencia
- Gastos de agencia y formalización: siempre los paga el arrendador (Ley 12/2023). Una cláusula que los cargue al inquilino no es válida.
- Comunidad e IBI: pueden repercutirse al inquilino solo si se pacta por escrito y con el importe anual de partida. Si no se dice nada, los paga el propietario.
- Suministros (luz, agua, gas, internet): lo normal es que los pague el inquilino según consumo. Indica si se cambian de titular o se pasan los recibos.
- Tasa de basuras: depende del municipio; aclárala para evitar discusiones.
6. Estado de la vivienda, reparaciones y obras
El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta por ello. El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (una bombilla, una cisterna que gotea, una persiana que se descuelga). Deja escrito:
- Que el inquilino debe avisar de las averías sin demora.
- Que no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito.
- El estado de entrega: pintura, electrodomésticos, llaves entregadas. Fotos fechadas como anexo.
7. Cláusulas útiles y cláusulas que no valen
| Útiles y válidas | Nulas en vivienda habitual |
|---|---|
| Prohibir subarrendar o ceder sin permiso escrito Regular mascotas y fumar Indemnización por desistimiento (1 mes por año restante) Necesidad futura del arrendador Domicilio y correo para notificaciones | Renunciar a la prórroga hasta 5/7 años Fianza distinta a una mensualidad Garantías adicionales de más de dos meses Cargar al inquilino los honorarios de la agencia Prohibir desistir tras los 6 meses |
Incluir un correo electrónico para notificaciones es una de las cláusulas más útiles: permite comunicar la actualización de renta o el preaviso con fecha y constancia.
8. Cómo firmarlo y qué hacer después
- Rellena el contrato con nuestro modelo de alquiler de vivienda, revisando cada cláusula con lo que hayáis hablado.
- Firmadlo todos. Podéis hacerlo en persona o a distancia: firmas tú y envías el enlace al inquilino para que firme desde su móvil. Activa el certificado de firma para que quede la huella del documento y la fecha.
- Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma en el plazo que marque (en muchas, 30 días).
- Entrega llaves e inventario y guarda el justificante del primer pago.
- Declara los ingresos en la renta del año (propietario) y, si procede, solicita las ayudas al alquiler (inquilino): en ambos casos necesitarás el contrato.
Envía el documento y que lo firmen desde el móvil
Marca dónde debe firmar la otra persona, genera un enlace y compártelo por WhatsApp, correo o QR. Sin cuentas para nadie.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer el contrato de alquiler por escrito?
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite el contrato verbal, pero cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito. En la práctica, sin contrato escrito no podrás depositar la fianza, acreditar las condiciones pactadas ni acogerte con facilidad a ayudas al alquiler.
¿Cuánto dura como mínimo un alquiler de vivienda habitual?
Aunque se pacte un año, el inquilino puede prorrogarlo anualmente hasta cinco años si el casero es persona física, o siete si es una empresa. Después, si nadie avisa, se prorroga tácitamente por años hasta tres más.
¿Quién paga la agencia inmobiliaria?
Desde la Ley 12/2023 de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador.
¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?
Solo si el contrato lo prevé. En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la subida anual tiene como tope el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes; en 2026 se ha movido entre el 2,1 % y el 2,5 %.
¿Puedo prohibir mascotas en el contrato?
Sí. Es un pacto válido dentro de la libertad contractual. Si no se dice nada, la tenencia de animales domésticos se rige por las normas de la comunidad de propietarios y por el deber general de conservar la vivienda.
¿Es válido un contrato de alquiler firmado online?
Sí. La firma electrónica simple es válida para contratos entre particulares según el reglamento eIDAS; conviene conservar el certificado de firma con la huella del documento.