Contrato de arras: tipos, importe y consecuencias

Guía actualizada · octubre de 2026 · lectura de 9 minutos

Información general actualizada a octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o gestor para tu caso concreto.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve

Entre que comprador y vendedor se ponen de acuerdo y que firman la escritura ante notario suelen pasar semanas: hay que pedir la hipoteca, obtener certificados, cancelar cargas… El contrato de arras sirve para fijar las condiciones de la venta (precio, plazo, quién paga qué) y comprometer a ambas partes con una cantidad de dinero mientras se prepara todo. Se usa sobre todo con viviendas, pero vale para cualquier compraventa importante: un local, una plaza de garaje, un negocio.

Los tres tipos de arras

En la práctica, la gran mayoría de contratos de arras en vivienda son penitenciales, porque dan seguridad a ambos: todos saben lo que cuesta echarse atrás. Pero para que lo sean, el contrato debe decirlo de forma expresa, citando el artículo 1454 del Código Civil. Si no, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias.

Cuánto entregar como arras

La ley no fija un porcentaje. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio. Ten en cuenta:

• Una cantidad pequeña facilita que el vendedor desista si le llega una oferta mejor (solo tendría que devolverla duplicada).
• Una cantidad alta compromete mucho al comprador si después no consigue financiación.
• Las arras se descuentan del precio final en la escritura: no son un gasto adicional si la operación sale bien.
• Págalas siempre por transferencia con un concepto claro («Arras contrato de [fecha] – vivienda C/ …»).

Ejemplo: vivienda de 240.000 € con arras penitenciales del 10 % (24.000 €). Si el comprador desiste, el vendedor se queda con 24.000 €. Si desiste el vendedor, debe pagar 48.000 € al comprador: los 24.000 € que recibió más otros 24.000 €.

Qué debe incluir el contrato de arras

• Partes con DNI y estado civil (si la vivienda es ganancial, deben firmar ambos cónyuges).
• Inmueble: dirección, referencia catastral y datos registrales (finca, tomo, libro, folio). Pide una nota simple del Registro antes de firmar para comprobar titular y cargas.
• Precio total, cantidad entregada como arras y forma de pago del resto.
• Tipo de arras, citando el artículo 1454 si son penitenciales.
• Fecha límite para firmar la escritura y notaría elegida (la elige normalmente el comprador).
• Cargas: compromiso de entregar la vivienda libre de cargas, inquilinos y ocupantes, y al corriente de comunidad e IBI.
• Reparto de gastos: notaría, registro, plusvalía municipal (normalmente del vendedor), impuestos de la compra (comprador).
• Condición de financiación, si el comprador la necesita (siguiente apartado).

La cláusula de la hipoteca

El mayor riesgo para el comprador es firmar arras penitenciales y que después el banco deniegue la hipoteca. Para evitarlo se puede pactar que, si el comprador acredita la denegación de financiación por al menos una o dos entidades antes de cierta fecha, el contrato quede sin efecto y recupere las arras. El vendedor, por su parte, querrá un plazo corto y una prueba documental. Redáctala con precisión: «denegación por escrito de [número] entidades financieras, presentada antes del [fecha]».

Qué pasa si alguien no sigue adelante

1. Comunica por escrito el desistimiento o el incumplimiento (burofax o correo con acuse) dentro del plazo pactado.
2. Con arras penitenciales, la cuestión se cierra con la pérdida o devolución duplicada; no se pueden reclamar daños adicionales.
3. Con arras confirmatorias, la parte cumplidora elige entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización, normalmente con ayuda de un abogado.
4. Si llega la fecha y ninguno ha requerido al otro, revisa lo pactado: muchos contratos prevén qué ocurre en ese caso.

Pasos recomendados y fiscalidad

1. Pide la nota simple registral y el certificado de deuda de la comunidad.
2. Negocia precio, plazo y tipo de arras, y redacta el contrato.
3. Firmad el contrato (en papel o con firma electrónica) y haz la transferencia.
4. Prepara la hipoteca y la documentación dentro del plazo.
5. Firma la escritura ante notario: las arras se descuentan del precio.

Las arras por sí solas no tributan como compraventa: los impuestos (ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva) se pagan con la escritura. Si el comprador pierde las arras, para el vendedor son una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF.

Preguntas frecuentes